CÓMO FUNCIONA EL DESAHUCIO CUANDO EL INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER por FERRER ASOCIADOS

En los arrendamientos de inmuebles, sean para uso de vivienda o para uso distinto de vivienda, el arrendador puede demandar al inquilino para que el juez condene al arrendatario al pago de las rentas impagadas –así como al pago de las cantidades asimiladas a la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario– y a que abandone la propiedad, de modo que el arrendador recupere la posesión de la propiedad.

Pues bien, cuando el arrendatario no paga estos importes, el arrendador puede acudir a la vía judicial para pedir que se condene al inquilino al pago de estos importes y que se le obligue a desalojar el inmueble alquilado. Este desalojo del inmueble se conoce jurídicamente por el nombre de desahucio.

No obstante, no siempre se consigue el desahucio o desalojo del inquilino por el motivo que a continuación exponemos.

1. Posibilidad del arrendatario de impedir el desalojo de la propiedad o “enervación de la acción de desahucio”.

La ley brinda una medida de protección al inquilino, tanto si se trata de un inmueble para uso de vivienda como si lo es para uso distinto de vivienda, y le confiere la posibilidad de pagar el importe que reclama el arrendador y, de este modo, podrá seguir utilizando la propiedad bajo las mismas condiciones que venían rigiendo el arrendamiento.

Cuando el arrendador demanda al inquilino y solicita el desahucio, el juzgado comprueba que la demanda cumple los requisitos legales y, si es así, admite a trámite la demanda y requiere al arrendatario para que en el plazo de diez días: (i) desaloje el inmueble; o (ii) en caso de pretenda evitar el desalojo del inmueble, pague la totalidad de las cantidades adeudadas o ponga a disposición del arrendador en el tribunal o ante notario el total de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento en que realice el pago –hay que tener en cuenta que entre el momento de la presentación de la demanda y el del pago destinado a enervar la acción puede pasar algún mes, de modo que la cantidad reclamada en la demanda se vea incrementada por algún mes de renta y otras cantidades como, por ejemplo, los gastos de suministros.

Si el inquilino paga o pone a disposición del arrendador las cantidades adeudadas, podrá impedir que sea obligado a abandonar la propiedad y, de este modo, tendrá derecho a seguir utilizando la misma bajo el mismo régimen de alquiler. Ahora bien, esta enervación de la acción de desahucio solamente puede utilizarse por una sola vez, de manera que si el arrendatario enerva la acción en una ocasión, durante el resto de duración del arrendamiento ya no podrá volver a impedir el desalojo del inmueble y será obligado judicialmente a abandonarla.

No obstante todo lo anterior, esta protección que la ley otorga al inquilino se ve contrapesada con la posibilidad que la misma ley concede al arrendador, y que indicamos en el punto siguiente.

2. Cómo puede impedir el arrendador que el inquilino evite el desalojo del inmueble.

La ley permite al arrendador la posibilidad de impedir que el inquilino evite el desalojo del inmueble, pero lo hace a cambio de dar al arrendatario un plazo razonable para ponerse al día en el pago de las cantidades adeudas.

Así, la ley dice que el arrendador que pretenda impedir al inquilino enervar la acción de desahucio deberá requerirle fehacientemente el pago de las cantidades adeudadas con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda –estos treinta días no incluyen sábados, domingos ni festivos–. Si el arrendador interpone la demanda una vez transcurridos esos treinta días y sin que el inquilino haya efectuado el pago, ya no podrá este arrendatario impedir el desalojo del inmueble.

El requerimiento fehaciente es aquel que permite acreditar el contenido del requerimiento y la recepción del mismo. Por ejemplo, un burofax con certificación de copia y acuse de recibo o un requerimiento notarial serían válidos como requerimiento fehaciente. Por el contrario, una carta certificada con acuse de recibo no sería válida, puesto que, si bien podría acreditar la recepción del destinatario, no hace prueba del contenido de la carta.

Por tanto, el arrendador que se plantee demandar a su inquilino por motivo del impago de las rentas, deberá decidir si prefiere requerir al arrendatario el pago de las rentas pendientes y demandar pasados al menos treinta días desde la recepción del requerimiento por el inquilino; o si, por el contrario, opta por interponer la demanda sin demora pero arriesgarse a que el inquilino pueda pagar o consignar las cantidades debidas y, en consecuencia, enervar la acción de desahucio y seguir arrendando el inmueble.