contrato de reserva y contrato de arras, ¿Qué diferencias hay?

Es habitual que al comprar una casa se firme un primer contrato llamado de reserva cuya finalidad es retirar la vivienda del mercado para evitar que aparezca un nuevo comprador a cambio de entregar una pequeña cantidad de dinero.  Posteriormente, se suele firmar otro contrato al que se le denomina de arras y junto al mismo se entrega otra cantidad, normalmente alrededor del 10% del precio total. A pesar de tener nombres distintos y servir, desde el punto de vista de los contratantes, funciones distintas, ¿realmente hay alguna diferencia entre ellos?

Hay que partir de la base de que, en cuanto hay acuerdo en el precio y la cosa objeto de contrato -en nuestro caso, la casa-, el Código Civil considera que la compraventa se ha perfeccionado, aunque no se haya entregado ni el uno ni la otra. Esto quiere decir que, habiendo acuerdo en el precio y el objeto, cada una de las partes puede compeler a la otra a cumplir sus obligaciones -pagar o transmitir la propiedad- sin tener que firmar ningún otro contrato. En definitiva, no se está reservando nada, sino que se está comprando la vivienda, con la posibilidad para cualquiera de las partes de exigir a la otra que cumpla su obligación de entregar, bien la cosa, bien el resto del precio. Para hablar de un verdadero contrato de reserva tendría que darse el supuesto de que, sin haber acordado un precio por la casa, el dueño aceptará no venderla a nadie más -reservarla para el potencial comprador- a cambio de recibir una cantidad de dinero.

Lo mismo ocurre con las arras, el contrato es de compraventa o de promesa de venta, pero es incorrecto hablar de un contrato de arras. La palabra «arras» se refiere a un pago parcial del precio, y puede ser simplemente eso, en cuyo caso se les llama confirmatorias, o ser de otros dos tipos, penitenciales o penales. El Código Civil regula las que se conoce como penitenciales, cuya característica es que, cuando este tipo de pago se realiza, podrá rescindirse el contrato perdiéndolas -las arras- el comprador, o debiendo el vendedor devolverlas duplicadas. Es precisamente este tipo de arras el que se suele pactar en la compraventa de viviendas.

En resumen, existe acuerdo en el precio y en la cosa, por lo que las partes puede obligar a la otra a cumplir. Además, lo único que se pacta en dicho contrato en cuanto a las arras es su carácter de penitenciales, lo que permite la rescisión del contrato. Pero el contrato que se rescinde es el de compraventa, puesto que no hay contrato de arras, sino tan solo una cláusula dentro del de compraventa en el que se mencionan las arras. Imaginemos, por el contrario, que se acuerda pagar el precio en un único pago, nadie hablaría de un contrato de pago único, pues esa es la forma de pago y el contrato es de compraventa. Las arras son un tipo de pago, no un contrato en sí. Por si fuera poco, es habitual utilizar este segundo contrato para indicar que la cantidad entregada con el contrato de reserva también tiene la naturaleza de arras, lo que deja todavía más claro que realmente no se trata de dos contratos distintos, sino el contrato es de compraventa y simplemente se han pagado cantidades distintas.

Por último, es importante tener en cuenta que en nuestro ordenamiento rige el principio de conservación del contrato. Es decir, ante la duda, se intentará que el contrato produzca efectos y no quede resuelto. Esto ha conllevado que los tribunales interpreten de manera restrictiva las arras penitenciales -puesto que permiten la resolución del contrato-, por lo que, salvo que la voluntad de las partes sea clara, se entenderán que son confirmatorias. Esta interpretación restrictiva ha llegado hasta tal punto que el Tribunal Supremo entendió que, a pesar de haberse mencionado el artículo del Código Civil que regula las penitenciales, no había pruebas suficientes de que se quisiera pactar este tipo de arras.

Ante estas circunstancias, es fundamental contar con la ayuda de un profesional que pueda redactar el contrato de forma que no quepa duda sobre la intención de las partes. De lo contrario, podrá darse la desagradable situación de querer rescindir el contrato y que la otra parte se niegue, alegando que realmente se pactaron arras confirmatorias y no las penitenciales, que son las que permiten la rescisión.