¿Debo ir al notario? quiero comprar una casa

No cabe duda de que, cuando una persona compra una casa, suele hacerlo en escritura pública ante Notario, pero ¿es realmente necesario?

Lo cierto es que no. No es obligatorio acudir al Notario para comprar una casa. Los artículos 1450 y siguientes del Código Civil (CC) regulan el contrato de compraventa y no exigen ninguna forma especial.

Sin embargo, el artículo 1280 CC establece: «Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. [...]»

Por lo tanto, si se va a transmitir la propiedad de un bien inmueble, parece que sí será necesario acudir al Notario para poder hacer constar la compraventa en documento público, que en este caso será la escritura pública.

Entonces, ¿por qué se ha dicho que no era necesario? Pues porque este artículo debe ser interpretado junto con los dos anteriores. El primero establece lo que se conoce como el principio de libertad de forma, es decir, que los contratos son obligatorios sea cual sea la forma en la que se hayan celebrado (verbalmente, en documento privado, público, etc.) Por su parte, el segundo indica que, cuando la ley exija una determinada forma para darle eficacia al contrato, las partes podrán obligarse mutuamente a celebrarlo en la forma exigida si no lo hubieran hecho desde un principio.

Estos artículos han sido interpretados en el sentido de que el 1280 realmente no exige que los contratos deban constar en documento público para ser obligatorios, sino que únicamente permiten a los contratantes obligarse a hacerlo en documento público si no lo hicieron al celebrar el contrato.

Es decir, podemos comprar una casa firmando un contrato privado, pero en ese caso el vendedor podrá obligarnos, o nosotros a él, a acudir ante Notario para otorgar un documento público.

Por lo tanto, cabe preguntarse ¿tiene alguno de ellos interés en acudir al Notario? El comprador es quien suele pagar los gastos, por lo que reducir este coste iría en su beneficio. Por su parte, el vendedor solo quiere recibir el precio y olvidarse del resto de problemas. Entonces ¿para qué acudir al Notario?

La respuesta la encontramos en el paso siguiente del proceso de compraventa, el Registro de la Propiedad. Una vez se ha firmado la escritura ante Notario, esta se lleva al Registro para que se inscriba. Pero, ¿podría hacerse lo mismo con un documento privado?

Por desgracia, no. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria impide que un documento privado tenga acceso al Registro de la Propiedad. El Notario, por lo tanto, además de las funciones de asesoramiento, que fácilmente podrían ser sustituidas por un abogado ¬–y de hecho ya lo son, al menos en parte–, tiene como función principal crear el documento público necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la inscripción de documentos privados estuviera permitida, es altamente probable que los Notarios vieran reducido su número de clientes por el objetivo de estos de reducir gastos.

Llegados a este punto, la pregunta es obvia. ¿Y si decido no inscribir en el Registro y así me ahorro tanto el Notario como los honorarios del Registrador?

Salvo contadas excepciones, la inscripción en el Registro es voluntaria. Es decir, el derecho adquirido existe con independencia de que se inscriba en el Registro o no. Una de estas excepciones es la hipoteca, que sí debe quedar inscrita en el Registro para que exista. Por lo tanto, resulta evidente que, en los casos en que se compre una casa con un préstamo hipotecario, el banco tendrá interés en que dicha compra se inscriba en el Registro, ya que, de lo contrario, no existiría la hipoteca. ¿Y cuando no hay hipoteca?

La gran ventaja del Registro es la protección que ofrece al comprador que cumpla determinados requisitos. Esto conlleva que, cumplidos los requisitos, el comprador quede protegido frente a cualquiera que pretenda hacer valer derechos que no constaban en el Registro. En términos prácticos, si una persona compra, pero no inscribe, y el vendedor original vuelve a vender a otro comprador que sí inscribe, este último quedará protegido frente al primero, aunque haya comprador después.

En definitiva, no inscribir en el Registro deja abierta la posibilidad de que el vendedor proceda a una segunda venta, con el riesgo de que el nuevo comprador sí inscriba y por lo tanto sea considerado como el verdadero dueño.

Ferrer Asociados

Estudio Jurídico y Económico