¿Puede el propietario de una vivienda alquilada recuperarla para usarla él o su familia?

Un propietario que decide poner su vivienda en alquiler suele hacerlo porque, en ese momento, no necesita utilizarla. Sin embargo, no es infrecuente que, debido al transcurso del tiempo, las circunstancias cambien y sí pase a necesitar la vivienda, bien para sí mismo, bien para un familiar.

Podría ocurrir, por ejemplo, que tuviera la segunda vivienda en un territorio distinto al de su vivienda habitual, pero, por motivos de trabajo, ahora tuviera que trasladarse a dicha zona. Otro supuesto con relativa frecuencia es el de aquel que tiene una vivienda alquilada y, a pesar de que su situación no cambia de ninguna forma, su hijo decide ir a estudiar al lugar donde se encuentra la vivienda alquilada. En este sentido, son muchos los supuestos que pueden dar lugar a que un propietario vea alteradas las circunstancias de su alrededor y pueda ver conveniente recuperar la vivienda que alquiló.

El problema que surge aquí es que el inquilino no ha tenido nada que ver con estos cambios. Es más, lo normal es que el inquilino haya venido respetando con el contrato de alquiler, pagando la renta y cumpliendo el resto de obligaciones. Parece injusto, por lo tanto, que deba verse afectado por una situación completamente ajena a él, con la importante consecuencia de perder su lugar de residencia y tener que buscar otro sitio donde vivir.

Pero, ¿y si las partes ya previeron esta circunstancia en el contrato? Podría ser que, el propietario de un piso en Valencia, pero residente en un pueblo de la provincia, fuera precavido y pensara que su hijo iba a necesitar un piso donde vivir en Valencia mientras cursaba sus estudios. Por ello, decidió avisar al inquilino de esta circunstancia e incluyó una cláusula en este sentido en el contrato. ¿Sería válido?

Pues bien, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece que este pacto sí es válido. Sin embargo, se deben cumplir una serie de circunstancias. En primer lugar, el inquilino siempre tiene derecho a disfrutar de la vivienda durante al menos un año. Es decir, no se le podrá echar antes de que transcurran doce meses desde el comienzo del alquiler. Tampoco será aplicable esta posibilidad si ya han transcurrido cinco años desde el comienzo. Es decir, la necesidad de ocupar la vivienda debe surgir pasado el primer año pero antes de cumplirse los cinco. En cualquier caso, el propietario deberá notificar al inquilino que necesita la casa con un plazo mínimo de dos meses de antelación, debiendo el inquilino abandonarla en dicho plazo.

En cuanto a los supuestos en los que el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda, tiene que deberse a que la vaya a utilizar como vivienda      permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad –hijos o padres– o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Por lo tanto, no podrá recuperarla cuando no pretenda usarla como vivienda permanente o no sea para las personas indicadas.

Por último, también se regulan las consecuencias para el caso de que el propietario diga que la necesite, pero no llegue a ocupar la vivienda. Si en el plazo de tres mes desde el desalojo, la vivienda no ha sido ocupada por el propietario o sus familiares, el inquilino tendrá el plazo de 30 días más para elegir entre dos opciones:

1 - Recuperar el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto;

2 - Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. Ahora bien, ninguna de estas opciones será aplicable si la ocupación no ha tenido lugar por causa de fuerza mayor, es decir, supuestos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Por desgracia, la norma deja la duda de cuánto tiempo ha de pasar para que se entienda cumplido el requisito de destinar la propiedad a vivienda permanente. Por ejemplo, ¿qué pasaría si el propietario ocupa la vivienda dentro de los tres meses, pero luego la vende el mes siguiente? ¿Y si pasa un año? Todas estas cuestiones deberán analizarse caso por caso atendiendo a la jurisprudencia del momento y lo pactado en el contrato.

Ferrer Asociados

Estudio Jurídico y Económico